Efficiency

Macroeconomic resilience and housingRésilience macroéconomique et logement

Housing markets are large, and both house price and construction cycles are subject to sharp swings. The functioning of housing markets strongly influences countries’ exposure to economic crises and their capacity to recover from them.

This section provides an overview of the main outcomes related to housing and macroeconomic resilience and displays country specific performances across relevant indicators.

Les marchés du logement sont de grande taille et les cycles des prix de l’immobilier et de la construction connaissent de larges fluctuations. Le fonctionnement des marchés du logement détermine dans une large mesure l’exposition des pays aux crises économiques et leur aptitude à sortir de ces crises.

Cette section présente une vue d’ensemble des principales réalisations concernant le logement et la résilience économique et rend compte de la performance des différents pays au regard des indicateurs pertinents.



Key housing data

Données clés sur le logement

House prices are tightly linked to business cycles …



Annual real percentage change in GDP and house price, OECD average

House price dynamics have been tightly link to the evolution of output across OECD countries.

House Price Indices (HPIs), are index numbers measuring the rate at which the prices of residential properties (flats, detached houses, terraced houses, etc.) purchased by households are changing over time. Both new and existing dwellings are covered if available, independently of their final use and their previous owners. Only market prices are considered. They include the price of the land on which residential buildings are located.

Source: OECD Economic Outlook database and OECD Analytical House Price database),


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… and housing downturns are often associated with severe recessions.



Global house price and number of countries in recession

Sharp decline in house prices are closely associated to severe recessions.

The light-blue areas represent the number of countries identified as being in a severe recession (from peak to trough). The global real house price index is measured in deviation from a moving average. The global real house price index is a weighted average across OECD countries.

Source: Hermansen, M. and O. Röhn (2017), Economic resilience: The usefulness of early warning indicators in OECD countries, OECD Journal: Economic Studies, vol. 2016/1.


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Economies are resilient when the probability of (deep) recession is low …



Crisis probability and GDP-at-risk

Crisis probability denotes the probability of experiencing a cumulative two percentage point decline in real GDP below its 1990-2017 trend over two consecutive quarters.
GDP-at-Risk denotes the 5th percentile of the distribution of de-trended growth rate of real GDP over 1990-2017.

Source: Counède, Sakha and Zieman (2019), Empirical links between housing market and economic resilience, OECD Economics Department Working Paper No 1562


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… and the recovery from downturns is swift.



Peak-to-trough and strength of recovery

Peaks and troughs of the deviation of GDP from its 1990-2017 trend are obtained using the Harding-Pagan (quarterly Bry-Boschan) business cycle dating procedure (Harding and Pagan, 2002). Strength of recovery denotes growth over n quarters, n being the duration of the preceding downturn (period from peak to trough). Additional resilience indicators, covering business cycles (real GDP), real house price and housing investment cycles, can be found in Cournède, Sakha and Ziemann (2019).

Source: Counède, Sakha and Zieman (2019), Empirical links between housing market and economic resilience, OECD Economics Department Working Paper No 1562


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Macro-prudential tools can do much to reduce macroeconomic risks and target mortgage borrowers …



Borrowers target measures: loan-to-value and debt-to-income

Macroprudential policy aims to prevent financial threats to economic stability by restraining the build-up of systemic risk. Macroprudential instruments can work on the side of borrowers or lenders.
On the borrower side, the most frequently used tools include: Loan-to-value ratios (LTVs) that cap housing loans to a certain proportion of the house value and Debt-service-to-income ratios (DSTIs) that requires households to not pay more than a certain proportion of their income to service their housing loans.


LTV denotes maximum loan-to-value ratios. DSTI stands for maximum debt-service-to-income ratios. If no cap exists, the respective value is set to 100. Blank points or no bars signal that no information is available for the respective country.

Source: Counède, Sakha and Zieman (2019), Empirical links between housing market and economic resilience, OECD Economics Department Working Paper No 1562


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… as well as lenders …



Lender-targeted measures: Average risk weights for mortgage loans

Typically used macroprudential policy tools working on the side of lenders include minimum capital ratios with which banks must fund housing loans. They combine minimum capital ratios that set floors for the ratios of different measures of capital (core equity, equity, core Tier I, Tier I, total capital) over risk-weighted assets and Risk weights (RW) for housing loans held on bank balance sheets that can vary for different loan-to-value ratios.

In this figure the average risk weights for mortgage loans refers to the minimum regulatory Tier 1 ratio multiplied by unweighted average of risk weights for mortgage loans with an LTV ranging from 50 to 130. 2018 or latest year available.

Source: Counède, Sakha and Zieman (2019), Empirical links between housing market and economic resilience, OECD Economics Department Working Paper No 1562


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… while housing taxation and regulation also influence resilience.



Marginal Effecive Tax Rate on residential properties and rental regulation index

In addition to macroprudential policies, taxation and housing market regulation are important determinants of housing market dynamics. By shaping incentives and modifying relative prices across assets they can prevent or foster the build up of financial imbalances that could threaten economic resilience.

METR stands for “marginal effective tax rate” for owner-occupied, debt-financed housing investments. The rental regulation index comprises rent control and tenure security items of the 2019 OECD Questionnaire on Affordable and Social Housing and ranges from 0 (no restrictions) to 1 (all types of restrictions).

Source: Cournède, De Pace and Zieman (2020), The Future of Housing Policy Scenarios, OECD Economics Department Working Papers, No. 1624


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Les prix des logements sont étroitement liés aux cycles économiques…



Variation annuelle réelle en pourcentage du PIB et des prix des logements, moyenne OCDE.

L’évolution des prix des logements a été étroitement associée à celle de la production dans les différents pays de l’OCDE.

Les indices des prix des logements mesurent le rythme auquel les prix des biens résidentiels (appartements, maisons individuelles, maisons mitoyennes, etc.) achetés par les ménages évoluent au fil du temps. Les logements neufs comme les logements anciens sont couverts, si les données sont disponibles, quels que soient leur utilisation finale et leurs propriétaires précédents. Seuls les prix du marché sont pris en compte. Dans ces prix est inclus le prix du terrain sur lequel sont construits les bâtiments résidentiels.

Source: Base de données des Perspectives économiques de l’OCDE et base de données analytique de l’OCDE sur les prix des logements


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… et les contractions du marché du logement sont souvent associées à de graves récessions.



Prix des logements au niveau mondial et nombre de pays en récession.

Les fortes baisses des prix des logements sont étroitement associées à de graves récessions.

Les zones en bleu clair représentent les pays considérés comme en situation de grave récession (du pic au creux). L’indice mondial des prix réels des logements est établi sur la base des écarts par rapport à une moyenne mobile. Il s’agit d’une moyenne pondérée pour les pays de l’OCDE.

Source: Hermansen, M. et O. Röhn (2017), Résilience économique : L’utilité des indicateurs d’alerte rapide dans des pays de l’OCDE, OECD Journal : Revue économique, vol. 2016/1.


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Les économies sont résilientes lorsque la probabilité d’une (profonde) récession est faible…



Probabilité de crise et PIB à risque.

Par probabilité de crise, on entend la probabilité d’une baisse cumulée de deux points de pourcentage du taux de croissance du PIB réel par rapport à son niveau tendanciel sur la période 1990-2017 au cours de deux trimestres consécutifs.
Le PIB à risque correspond au 5ème percentile de la distribution du taux de croissance épuré de la tendance du PIB réel sur la période 1990-2017.

Source: Cournède, Sakha et Zieman (2019), Empirical links between housing market and economic resilience, Documents de travail du Département des affaires économiques de l’OCDE, n° 1562


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…et lorsque la reprise de l’activité après une contraction est rapide.



Points de retournement et vigueur de la reprise.

Les points de retournement (pics et creux) du PIB par rapport à son évolution tendancielle sur la période 1990-2017 sont obtenus en utilisant la procédure de datation des cycles économiques de Harding-Pagan (procédure de Bry-Boschen pour le calcul des données trimestrielles). La vigueur de la reprise est mesurée par la croissance observée pendant n trimestres, n correspondant à la durée de la précédente phase descendante du cycle économique (période allant du point haut au point bas du cycle). On trouvera d’autres indicateurs de la résilience, couvrant les cycles économiques (PIB réel), les prix réels des logements et les cycles de l’investissement immobilier, dans Cournède, Sakha et Zieman (2019).

Source: Cournède, Sakha et Zieman (2019), Empirical links between housing market and economic resilience, Documents de travail du Département des affaires économiques de l’OCDE, n° 1562


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Les outils macroprudentiels peuvent contribuer à fortement réduire les risques macroéconomiques et être ciblés sur les emprunteurs hypothécaires…



Mesures ciblées sur les emprunteurs : ratio prêt-valeur et ratio du service de la dette au revenu.

La politique macroprudentielle vise à contrer les menaces financières pesant sur la stabilité économique en limitant l’accumulation de risques systémiques. Les instruments macroprudentiels concernent les emprunteurs ou les prêteurs. Du côté des emprunteurs, les outils les plus fréquemment utilisés sont les ratios prêt-valeur (LTV), qui limitent le montant des prêts immobiliers à un certain pourcentage de la valeur du logement, et les ratios du service de la dette au revenu (DSTI), en vertu desquels les ménages ne peuvent utiliser qu’un certain pourcentage de leur revenu pour assurer le remboursement du principal et des intérêts de leurs emprunts immobiliers.

LTV désigne les niveaux maximums des ratios prêt-valeur. DSTI désigne les niveaux maximums des ratios du service de la dette au revenu. Sans plafonnement, leur valeur respective est fixée à 100. Les blancs ou l’absence de barres indiquent qu’il n’y a pas de données disponibles pour le pays concerné.

Source: Cournède, Sakha et Zieman (2019), Empirical links between housing market and economic resilience, Documents de travail du Département des affaires économiques de l’OCDE, n° 1562


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…ainsi que sur les prêteurs…



Mesures ciblées sur les prêteurs : Pondérations moyennes des risques pour les prêts hypothécaires.

Parmi les outils macroprudentiels généralement utilisés du côté des prêteurs figurent les exigences de fonds propres imposées aux banques au titre des prêts hypothécaires. Ces exigences s’appuient à la fois sur des ratios minimums de fonds propres correspondant à des seuils pour les différentes mesures du capital (fonds propres de base, actions, fonds propres de catégorie 1, actions ordinaires et assimilées, capital total) exprimés par rapport aux actifs pondérés des risques et sur des pondérations des risques (RW) pour les prêts immobiliers détenus dans les bilans bancaires, qui peuvent varier pour les différentes quotités de financement.

Dans ce graphique, la pondération moyenne des risques pour les prêts hypothécaires est calculée en multipliant le ratio minimum de fonds propre réglementaire de catégorie 1 par la moyenne non pondérée des prêts hypothécaires pondérés des risques ayant un LTV se situant entre 50 et 130. 2018 ou dernière année disponible.

Source: Cournède, Sakha et Zieman (2019), Empirical links between housing market and economic resilience, Documents de travail du Département des affaires économiques de l’OCDE, n°1562


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…alors que la fiscalité et la réglementation immobilières influent aussi sur la résilience.



Taux marginal d’imposition effectif sur les biens résidentiels et indice de la règlementation des loyers.

Outre les politiques macroprudentielles, la fiscalité et la réglementation du marché du logement sont des déterminants importants de la dynamique de ce marché. En déterminant les incitations et en modifiant les prix relatifs des différents biens, elles peuvent prévenir ou favoriser l’accumulation de déséquilibres financiers pouvant menacer la résilience économique.

TMIE désigne le « taux marginal d’imposition effectif » des logements occupés par leur propriétaire, dont l’acquisition a été financée par emprunt. L’indice de réglementation des loyers couvre l’encadrement des loyers et les éléments concernant la sécurité d’occupation pris en compte dans le Questionnaires de l’OCDE de 2019 sur les logements sociaux et abordables et varie de 0 (aucune restriction) à 1 (tous les types de restrictions).

Source: .Cournède, De Pace et Zieman (2020), The Future of Housing Policy Scenarios, Documents de travail du Département des affaires économiques de l’OCDE, n° 1624


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👉   Read full chapter on Enhancing Resilience in the OECD Housing Synthesis Report

👉   Voir l’ensemble du chapitre sur Renforcer la résilience dans le Rapport de synthèse de l’OCDE sur le logement.


Housing outcomes and policies vary considerably across countries. Visualise these differences by selecting a country in the dropdown menu below or hovering over the variables in each indicator. For more details about these indicators, please see the Definitions section below.

Les réalisations et les politiques en matière de logement varient considérablement entre les pays.Visualiser ces différences en choisissant un pays au moyen de la liste déroulante ou en passant le curseur sur les variables du graphique.Pour plus de précisions sur les variables, voir les sections Définitions.